不動産売却 のラストスパート
無事契約が結ばれた後は、お引渡しや代金の清算に向かい、売主様・買主様、各種専門家、私ども仲介業者が協力し合い、それぞれの準備を進めます。 お取引完了までのお手続きや流れをご説明します。
決算のご準備
お引渡しや代金の清算のためには、以下の例のような手続きなどが必要です。
・ローンのご利用がある場合
不動産代金お支払いのため買主様が金融機関等にお借入れされる場合、金融機関の規定する審査に通ることが必要です。
この審査は、通常数週間からそれ以上の期間を要します。
・測量をする場合
求められる測量の種類によりますが、一般的に土地の売買の場合確定測量を行います。確定測量とは、土地の所有者だけでなく、隣地の所有者や行政、測量士や土地家屋調査士といった資格者の立会いの下、土地の境界全てを確定させる測量のことです。
期間は1、2ヶ月からそれ以上かかります。
・建物の取り壊しが必要な場合
土地上に古屋などがあり、それを取り壊して更地で引渡することが契約条件の場合、解体業者に依頼して建物を取り壊す必要があります。建物の規模やその他条件によって異なりますが、建物の滅失登記までの期間を含め、1か月から数か月必要となります。
・農地転用が必要な場合
売買の対象不動産が農地で、これを売ったり貸したりする場合、その土地が
・市街化区域にある農地であれば、農地法第５条届出
・市街化区域外の農地であれば、農地法第５条許可 が必要です。
手続きは、行政書士に依頼するのがスムーズです。
届出であっても2週間以上、許可申請であれば6週間以上の期間がかかります。
・開発許可申請が必要な場合（許可が契約の条件になっている場合など）
開発行為というのは、「建築物の建築または、特定工作物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」です。土地が一定以上の広さの場合、この行為の許可を都道府県や指定都市等の市長に申請しなくてはなりません。
そこで、建築の許可を得られる見込みがある場合でも、万が一の事を考えて「〇月〇日までに許可を得られない場合には契約を白紙解約する」といった特約を盛り込むことがあります。
そして、この許可を得るための期間は数か月から、案件によっては1年以上必要な 場合があります。
このように決済までにはたくさんの準備やお手続きを、順次、または並行して進めていくことが必要となります。お取引によっては、上記の他にも必要な準備もあります。
この時点での不動産の所有権は売主様にありますので、不動産の維持管理は売主様のもとで行われます。しかし、準備を進める上では買主様の立ち入りが必要な場合も多々あります。買主様側の立入りは予め売主様の許可が必要であり、売主様はこれに協力されることが必要となります。
また、届出や許可の申請にも、委任や捺印など、売主様・買主様双方の協力が不可欠です。
このように、相互の協力の上で、不動産お引渡し・残代金ご清算の準備が進められていきます。
決済 ～不動産のお引渡しと残代金清算～
すべての準備が整い、いよいよ迎えるのが、不動産のお引渡しと残代金清算のお取引です。準備が整い次第、私ども仲介業者が売主様や買主様、お取引銀行、司法書士など、皆さまの日程を調整して、決済の日取りを決定します。
仲介業者からのご案内
決済の日取りが決定しますと、その日時や会場、当日のお持ち物やお持ちいただく金額をご案内として売主様・買主様に書面でお知らせします。残代金、固定資産税精算金の一覧を示したご清算書とその根拠になる資料も一緒にお渡しいたします。
売主様・買主様には、お忙しい中、複数の書類となりますのでご面倒かとは存じますが、どれも大切な書類ですので決裁の日までに目を通していただき、ご準備をいただけるようお願いしております。
そしてご不明な点は、なんでもご指摘、お問い合わせいただけるようにお願いしております。
お引渡し当日
建物などの不動産は鍵の引渡しなど、実際に物の引渡しがされますが、不動産売買の中心となるのは、土地や建物の所有権登記移転となり、このお手続きは通常専門家である司法書士に依頼します。
当日は会場の銀行などで、司法書士を中心に売主様・買主様の本人確認や意思の確認が行われます。これに間違いないことが確認出来たら、お借入れがある場合はローンの実行がされ、残代金などを支払い、すべての金銭のやり取りを清算します。
このあとのタイミングで、司法書士への費用の支払い、仲介業者への手数料の支払いがされますのが通常です。
解散後
お支払いが終わっても、登記の移転は完了していません。司法書士は当日中に法務局に出向き、所有権移転登記の申請をします。申請が受理されると、1～2週間ほどで移転登記が完了し、新所有者である買主様に司法書士からその旨の連絡があります。
決済が完了すると、売主様も買主様もとても晴れやかな笑顔で会場を後にされます。
この瞬間はまさに仲介業者冥利に尽きます。
一方で私ども仲介業者にとっては、数か月、頻繁にご連絡を取らせていただいたお客様との関係が一旦区切りを迎える場面でもあって、少し寂しい気持ちにもなります。
不動産を売却されるおおよその流れをまとめてみましたが、何かご不明な点があれば、どうぞご連絡ください。冷やかし大歓迎です。
☎ 058-338-9439
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